国内首单医药仓储物流REITs上市 九州通破解重资产之困

◎记者 荆淮侨

2月27日，国内首单医药仓储物流公募REITs——汇添富九州通医药REIT（简称“九州通医药REIT”）将在上海证券交易所挂牌上市。九州通董事长刘长云在接受上海证券报记者采访时表示，九州通医药REIT的成功上市，是政策东风、企业决心与资产禀赋共振的结果，九州通有幸成为“破冰者”和“破局者”，通过“公募REITs+Pre-REITs”运作平台，将打造双上市平台，降低资产负债率，提升净资产收益率和对投资者的回报。

九州通是国内最大的民营医药商业企业，公司搭建了千亿级医药供应链服务平台，完成了全品类采购、全渠道覆盖和全场景服务的业务布局。公司营业收入从2014年的411亿元增长至2023年的1501亿元，年复合增速达15.49%；归母净利润从2014年的6亿元增长至2023年的22亿元，年复合增速达16.25%。

刘长云表示，九州通成立40年来，一直坚守大健康领域，专注地干好一件事，从一家乡镇药品批发部成长为年营收过千亿元的公众公司。未来，公司将继续坚守大健康主业，围绕“三新两化”战略进一步加大投资力度，实现企业更高质量的发展。其中，“三新”是指新产品、新零售、新医疗，“两化”是指数字化和不动产证券化。

九州通“破冰”，首单医药公募REITs上市

据公告，本次九州通医药REIT基金份额总额为4亿份，初始投资的基础设施资产为武汉东西湖现代医药仓储物流项目，不动产评估值为11.03亿元（至2024年9月30日）。公众投资者有效认购倍数达1192倍，创下公募REITs公众投资者认购倍数历史新高。

刘长云说，医药仓储物流基础设施公募REITs的发行，将助力九州通盘活医药仓储物流资产及配套设施，回笼权益性资金，促进公司主营业务的快速发展；同时，可显现公司持有优质医药物流仓储资产的公允价值，进而提升公司的市场价值，实现九州通和公募REITs“双上市”平台的协同共赢。

作为强监管行业，医药企业因监管门槛高而需自建自用仓库，导致大量医药仓库资产沉淀。重资产运营成为医药全行业面临的共性挑战。在融资成本、应收账款带来的现金流压力下，所有企业都在寻找破局的方法。

“资产证券化的前提是至少要匹配三倍的资产，一个10万平方米的物流园做REIT，公司至少要有40万平方米的资产，且资产必须产权清晰。”刘长云说，九州通多年来积累的优质资产，为资产证券化提供了坚实基础。

截至目前，九州通在全国31个省会城市及110个地级市拥有141个规模不等的高标准医药仓储物流设施，建筑总面积超430万平方米，其中GSP仓库290万平方米、冷库容量11.51万立方米，是国内最大的医药仓储资产拥有者之一。

据了解，九州通还启动了Pre-REITs项目。首期Pre-REITs入池资产拟定为公司下属企业持有的位于上海、杭州、重庆的三处总计约为15万平方米的医药物流仓储资产及配套设施，发行完成后预计将增加公司净利润不超过9亿元。

塑造自身确定性，应对外部不确定

“九州通成立40年来，一直专注于大健康领域，专注地干好一件事情。”刘长云表示，未来九州通仍将继续坚守大健康主业，围绕“三新两化”战略进一步加大投资力度，聚焦主业不断创新，努力打造新质生产力，坚持高质量发展之路，提升企业核心竞争力。

随着外部环境的变化，医药流通行业竞争十分激烈。许多业内公司在营收、利润方面，都感受到了巨大的压力。

“企业很难改变外部环境，更需自我调节、自我革命、自我突破。”刘长云说，应对当前的竞争，九州通的思路是勤练内功，以自身发展的确定性来应对外部环境的不确定性。除了通过资产证券化解决现在资产负债率过高、现金流压力大等问题，还将通过实施“新产品、新零售、新医疗”的“三新”战略，进一步提升企业的核心竞争力。

刘长云介绍，目前，公司通过推进“三新”战略实现产品为王和终端为王的目标，来化解业务面临的压力。2024年，公司总代品牌CSO升级为全擎健康，当年引进过亿单品4个、过千万新品20个。至2024年底，旗下好药师加盟店的总数已超过2.7万家，进入国内零售药店第一方阵。

AI不是选择题，而是必答题

“以前总听到AI会重塑千行百业，现在这种趋势正在加速落地。”在刘长云看来，以前部署AI，只是企业的自主行为，但今年以来的各种信号表明，AI的应用不再是“狼来了”。从企业的角度，AI带来了更多的“危机感”。“现在，AI不是选择题，而是所有企业的必答题”。

他认为，AI技术在企业经营场景下的应用，对企业、行业都会带来改变。九州通正在积极地思考，作为一家传统企业如何乘上AI的东风，在公司数字化转型的基础上，把经营和管理提上新高度。

目前，九州通已经将人工智能列入集团的战略方向，并加速技术与业务场景深度融合。

今年2月中旬，九州通旗下的湖北九州云智科技有限公司宣布，通过自主研发打造了一套覆盖物流中心作业全流程的机器人产品矩阵。机器人不仅能够适应常温储存环境，还能在超低温储存场景中发挥作用，充分满足不同业务需求。目前，相关产品已应用于天津、北京的部分物流中心项目。

在智能医疗领域，九州通已与阿里云、腾讯云推进合作，探索在智慧知识管理、通义灵码、诊疗系统的处方辅助诊断和AI健康教育处方等方面开展应用。

刘长云表示，未来企业竞争的关键，取决于谁能抓住AI机遇期并用好，但当下AI在企业实际场景的应用，只是万里长征的第一步。结合九州通前期在数字化战略的经验，他认为，要真正将AI列入集团的战略，把路径选好了，从组织、人员、费用等方面加大投入，一切都还来得及。

刘长云透露，公司正筹划到杭州与一些领先的人工智能公司进行交流，探讨AI在医药物流领域合作的前景。