来源：中国经营报
本报记者 杨让晨 张家振 上海报道
随着大量保租房项目入市，上海市集中式长租公寓项目正面临市场挑战。
据克而瑞统计数据，2025年1月，上海市集中式长租公寓总体租金价格同比下降超过5%，环比上涨2%。随着蛇年春节过后“返城潮”来临，个人房源租金开始普涨。
相较之下，集中式长租公寓的租金价格保持“克制”。《中国经营报》记者日前在走访中了解到，有长租公寓品牌给出了不小的优惠幅度。上海市闵行区一家魔方公寓的租赁顾问陈峰（化名）告诉记者，当前门店内的一居室特价房的租金价格在2100元左右，“较同户型房源价格便宜了超过1000元”。
上海市部分长租公寓品牌为何在租房旺季选择降价？相关资料显示，当前，上海市正大力建设保租房项目。上海市政务服务平台“随申办”App显示，截至2025年2月下旬，上海市保租房项目已达到275个，而在2023年5月，“随申办”中的保租房项目仅有17个，不到2年时间数量增长了超15倍。
在克而瑞租售总经理王伟看来，影响长租公寓在旺季下调租金的最主要原因是，在当前大环境影响下，租客对于房租的支付意愿和价值需求都发生了变化，租金支付意愿正大幅度收缩。
上海市中原地产资深分析师卢文曦也表示，长租公寓租金下滑，与市场供应情况密切相关。“近年来，受人口增速放缓，外来人口没有明显增加等因素影响，上海市的租房需求不如前两年旺盛，加之包括保租房在内的各类产品供应增多，长租公寓租金价格下滑属正常现象。”
长租公寓以价换量
在租房旺季到来之际，集中式长租公寓市场正选择逆势降价，谋求“以价换量”。
“这间房源含物业费的价格大概是每月2200元。”陈峰告诉记者，目前店内的特价房源优惠幅度很大，同样户型的另一间房源价格在3150元左右，相当于优惠了接近1000元。对于租金下滑的原因，陈峰解释道，是因为公司在蛇年春节后推出了“暖春”活动，“参加活动的另外几间特价房源都已经出租了，这是仅剩的1间”。
针对推出特价房源问题，魔方公寓方面在接受记者采访时回应称，目前，公司还在IPO筹备期内，需要保持静默，不便接受相关采访。
事实上，魔方公寓在租房旺季推出特价房源，并非上海市集中式长租公寓市场的特例。据克而瑞统计数据，在2025年首个租房旺季，上海市集中式公寓赛道普遍保持“理智”，租金价格维持稳定，甚至不升反降。截至今年1月底，上海市集中式长租公寓房源超过36万间，占全国核心8城的比重达到31.3%，同比增长超过25%。
但规模增长并未带动租金上涨。今年1月，上海市集中式长租公寓平均出租率约为83.65%，平均租金价格约为150元/月/平方米，环比略降0.2%，租金呈持续下滑趋势。
长租公寓经营方选择在旺季降价是受多方面因素影响。“保租房项目大量供应入市只是其中一方面的原因。”卢文曦对记者表示，在当前租房市场需求下降的情况下，各类供应产品增加，加之个人房源也在增加，市场化长租公寓的价格也会下降。
“从宏观层面看，当前经济大环境以及资产价值缩水等情况也会导致租金下滑。”王伟告诉记者，宏观因素在一定程度上影响了当前长租公寓的租金价格。此外，在需求端，租客的支付意愿也在下降。“5年前，租客愿意拿出收入的30%甚至40%用于租房开支，但到了2024年，这一比例已经降至大约20%。”
保租房供应“井喷”
长租公寓租金下降，也与上海市加大保租房投入密切相关。
“租住的项目离公司很近，还有健身房、书吧等配套设施，十分便利。”一位租住于上海市闵行区莘庄板块保租房项目的租客告诉记者，自己租住的一居室每月租金约4000元，之前只需在“随申办”App上申请就能租到，但现在需要排队，已经没有房源了。
记者注意到，在上海市申请保租房极为便利。上海市闵行区虹桥乐贤居项目一位租赁顾问告诉记者，在该项目租房，只需要持有上海市居住证并通过“随申办”App申请即可。
每年续签价格如何调整？该租赁顾问告诉记者，价格由上海市政府相关部门决定，2024年租金价格上调比例约为3%。
近年来，上海市类似的保租房项目越来越多。据克而瑞统计数据，截至今年1月底，上海市在全国城市涉租用地方面遥遥领先，成交面积已经超过1500万平方米，较第二名的杭州市领先超过1000万平方米。在2021年至2025年1月期间，上海市涉租用地已成交近400宗。
华润有巢相关负责人告诉记者，早在2016年，华润有巢就开启了租赁住房业务布局。其中，上海有巢国际公寓社区东部经开区店，是华润有巢响应政策号召，在上海市以集体土地入市方式建设的第二个租房租赁项目。
包含上述项目在内，华润有巢已在G60科创走廊沿线建设了3个相关项目。其中，有巢公寓·天安金谷店，隶属松江经济开发区西区，是上海市松江区人才公寓项目。该项目所在区域遍布人工智能、信息技术等科技创新产业，公寓总建筑面积2.81万平方米，共包括4栋、706间房源，涵盖11种户型，面积28—75平方米，可满足市场多样化需求。
不过，上海市保租房项目在布局、运营等方面还面临一些问题。在2025年年初举行的上海两会上，民进上海市委在提交的《关于优化本市保障性住房建设管理的建议》中提到，上海市保租房申请门槛偏高，同时不同区域的房源供需失衡。“全市已经投运的保租房整体空置率约为26%，但部分地区符合要求的用户还有大量需求得不到满足，房源供给与申请用户的适配性不足。”
租金或将趋于平稳
在长租公寓、保租房大量入市的情况下，上海市住房租赁市场2025年将会如何发展？
“今年，整体名义租金预计不会像2024年那样降幅显著。”王伟对记者表示，今年可能会通过住房补贴券或者其他形式来平稳统计口径下的租金水平，租金走势情况应该会比2024年略好。“另外，政府部门也在制定租金指导价，并以此调整市场。截至目前，保租房租金（指导价）没有下调，在此情况下，企业愿意主动降价的概率不大，保租房项目的租金情况可能会比2024年乐观。”
王伟进一步表示，由于长租公寓大多数由民营企业运营，为了保证出租率和稳健的现金流，可能会选择以价换量。“例如，蛇年春节后至今，长租公寓开始针对返沪就业人群实施以价换量政策。”
在卢文曦看来，今年，上海市住房租赁市场价格可能不会有太大变化。“前两年租金均价连续下跌，希望今年能保持平稳。短期来看，租赁市场在蛇年春节后正进入旺季。但现在恢复势头并不是特别显著，在市场大量供应下，保租房、长租公寓的租金价格不会出现较大涨幅。”
克而瑞统计数据显示，自2022年到达高点后，上海市平均租金已连续两年下跌，房租收入比处于30%以下的合理区间。自2019年以来，居民的租金压力已得到明显缓解。
部分区域面临的保租房供需失衡、适配性不足等问题该如何解决？卢文曦分析认为，作为保障性住房，保租房在选址、价格等方面要慎重考虑，不能为了便宜而便宜。选址偏远的项目，租客不一定能够接受，虽然有价格优势，但上下班通勤不便。
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