作 者丨唐韶葵
图 源丨IC photo
12月中旬，浙江省杭州市规划和自然资源局发布《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》（以下简称“杭州容积率新规”），自2024年12月13日起施行。
按照规定，邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线的居住用地，以及要求立面公建化的居住用地，在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的1/2计算容积率。
此外，包括符合条件的门厅、开发式风雨连廊、按规定移交的社区、养老、托育、卫生等公共服务配套设施，不纳入容积率计算。
文件表示，此举的目的在于，提升建设项目开发品质，打造好房子，改善人居环境，激发市场活力。
随着买方时代的到来，消费者对于房屋品质的需求不断提升。近期，越来越多的城市落地容积率新规，在提升房屋性价比的同时，客观上也有助于促进“好房子”的打造。
镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为，从开发商销售角度来看，目前楼市限价已基本取消，杭州容积率新规对建筑面积层面的规定进行放松，通过提升房屋的实际使用面积，实现了对房源户型附加值的提升。
他认为，按建筑面积计算，房地产项目定价有望提高。换言之，产品的价值有望得到体现，房企也能获得更大的利润空间。
政策导向性明显
容积率是地块开发容量的表征指标，也是城市更新过程中平衡成本与收益、决定开发增值等变量的敏感要素之一。
杭州容积率新规新的计算规则共9条，涉及停车、门厅、阳台等多处功能空间。按照新规，可以预见的变化之一在于，有公建化立面要求的楼盘，其实际得房率将明显提高。比如邻近高速、高架等要求封闭式阳台的单元，同样的建筑面积，购房者实际可使用的套内面积更大。
综合部分业内专家以及房企相关人士的看法，杭州容积率新规将改变项目设计理念，进而影响城市公共空间和人居风貌。
其中，消费者将是受益最大的群体。分析人士指出，新规将提升项目可售部分面积和货值，同时不计容的风雨连廊等政策，也有利于激发开发商在品质上做加法。
但克而瑞一名分析师表示，新规对于设计也有一定要求，并非那么简单就能实现。比如，相关细化规则肯定还要再跟进，具体的标准规范需要进一步明确。包括架空层、停车层的相关消防要求，架空停车屋顶的绿地，地面人车分流的控制要求等等。
值得注意的是，杭州容积率新规指出，实施城市更新的项目，配建的公共服务设施可不纳入容积率计算。若满足相应的要求，还将给予奖励。
一名房企人士指出，这一规则传达了控制项目投资造价、提升建设品质的信号，以吸引更多企业投身城市更新。因此，政策不仅是技术层面的相关调整，其导向性也较为明显。
多地已出台容积率新规
近年来，随着房地产市场供需关系的逆转，产品层面的竞争日益激烈。其中，“送面积”成为不少项目的卖点，其不仅能提高性价比，也有利于房企在产品上做文章。相应地，一些政府部门也选择在政策上进行松绑，给予企业更大的操作空间。
容积率计算方式的调整，早已在一部分城市率先落地。通过设计半敞开空间实现赠送面积等手段，多地部分楼盘做到了“零公摊”，得房率达到甚至超过100%。
目前，合肥、长沙、佛山、肇庆等多个城市已明确发文，通过放松阳台尺寸限制、支持空中绿化面积不计入容积率等方式，侧面提升项目得房率。今年9月，湖南湘潭更是直接出台政策支持开发商按套内面积计价销售。12月，湖南衡阳也宣布取消公摊，以套内面积计价。
一线城市中，近期北京也发布了《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，其中首次提出，鼓励在住宅首层设置架空层，打造室内外融合的共享绿色公共空间；鼓励在小区内设置开放的风雨连廊；鼓励在多层住宅设置开敞阳台。
张宏伟认为，当前大部分热点城市的市场还处于横盘阶段，各地推出容积率相关新政，仅仅是对房屋计价方式进行调整，并不会影响未来的价格预期。但对于产品品质的提升，政策则提供了有利条件。
在产品方面竞争激烈的杭州楼市，对于使用面积计算方式的调整却姗姗来迟。
有市场人士认为，主要原因在于杭州楼市出现了回暖迹象。一方面，在全国新建商品房与销售总体下行的背景下，11月份杭州新房成交8189套房源，创近5个月新高，成交价格环比微涨。另一方面，今年10月和11月，杭州二手房价格环比连续两个月上涨，涨幅均为0.8%，仅次于北京，位居70大中城市第二。
多数受访者指出，随着新规的发布，杭州楼市的产品竞争有望再度升级。
12月19日和12月31日，杭州将有两场土拍共9宗涉宅地块出让，包括钱二地块、滨江西兴单元地块等热门地块。这些地块都将按照容积率新规执行，房企的市场反应如何，将在这两场土拍中揭晓。
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