本报记者 王丽新 陈 潇
2024年，从宏观政策释放强烈信号，到市场去库存提速，再到企业风险化解方案逐步落地，房地产行业呈现出止跌回稳势头。
这一年，政策应出尽出，首付比例降至历史最低水平，房贷利率调整至历史低位，住房交易环节税费优惠力度持续加大。与此同时，“白名单”项目贷款审批通过金额近4万亿元，保障房“以购代建”、收回存量土地等创新性政策迈出重要一步，开发商得以调整存货结构“腾笼换鸟”，努力完成保交付任务，加快债务重组，重回经营正轨。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示，当前，楼市长期库存压力犹在，但阶段性调整已基本完成，购房者信心正迎来实质性恢复，行业在重重挑战中迎来止跌回稳新势头。
全年商品房销售额
或达10万亿元
2024年，房地产政策的力度和频率均史无前例。围绕“稳楼市”，一系列政策组合拳持续发力。据中指研究院监测，截至12月底，全年政策出台数量达780余条。
政策与市场共振。10月份，上市房企“晒”出的成绩单显示，单月销售额环比增长基本在50%以上，亦有不少区域性房企抓住“限购”全面放松时机，区域销售额环比增长达3倍以上。临近年底，多个一线和二线城市优质项目开盘售罄，久违的“日光盘”再现，为房企年末“抢收”画上圆满句号。
从全国层面来看，近日召开的全国住房城乡建设工作会议提及，10月份、11月份全国新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长，市场出现积极变化。
“四季度以来，成交量增长的城市不断扩容。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，不管是新房还是二手房，一线城市还是二三线城市，中心区域还是外围区域，相应的市场需求都出现明显回升，呈现全面回暖趋势。
回顾全年市场表现，楼市走出了一季度陷冰点、二季度有回暖、三季度回落、四季度现复苏的运行轨迹。
基于此，中指研究院常务副院长黄瑜预计，2024年全国商品房销售面积有望达9.7亿平方米（商品住宅约8亿平方米），销售总额约9.4万亿元。中原地产首席分析师张大伟则持更为乐观的态度，他向《证券日报》记者表示，预计2024年商品房销售面积达10亿平方米，商品房销售额有望达到10万亿元。
销售市场上行，让房企有了投资扩表的动力，头部房企及过去拥有稳健财务盘面的民营企业开始下场拿地。
据中指研究院监测，2024年前11个月，TOP100企业拿地总额为7431亿元，整体较为谨慎。其中，新变化主要出现在四季度，多地取消限价政策叠加债券融资规模有所抬头，优质地块竞拍热度攀升，溢价率走高，百亿元级地块涌现，经营稳健房企逆势补仓，变身拿地“大户”。
政策给力，市场有正反馈，企业投资态度转向较为积极，房地产行业开始走向化风险、稳主体、稳市场新时期。
“收储存量房+回购闲置土地”
成看点
那么，如何在供求关系发生重大变化之际，持续推动房地产市场止跌回稳？答案或许来自于两大发力点，即消化存量与优化增量并行，供给、需求双管齐下。
消化存量体现在三大方面，一是收购存量商品房用作保障性住房；二是抓住100万套城中村以及危旧房改造的机会，加速消化存量房产；三是收购房企存量闲置土地，盘活存量土地，调规后再出让，拉动开发投资。
7月30日，中共中央政治局会议提到，支持收购存量商品房用作保障性住房。截至目前，全国超过60个城市表态支持“收储”商品房，超过30个城市落地首批房源征集细则，计划收购住房达数万套。
为了支持“收储”，金融配套政策亦在加紧落实。近期，多地收购存量商品房用作保障房贷款已陆续落地，金额从数亿元到数十亿元不等。12月初，合肥城建股份发展有限公司以33.32亿元出售了2318套房源，成为第一家“吃螃蟹”的上市公司。
更为积极的变化是，通过货币化安置等方式，消化存量房产正在与城中村改造相结合，持续释放规模可观的增量购房需求之际，通过房票策略加快消纳当地存量商品房，同时减轻房企资金压力。
当前的金融政策对于存量商品房收购、存量土地回购、城中村改造给予了强有力支撑。11月份以来，多部门表态积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度。
四季度以来，深圳华侨城股份有限公司、越秀地产股份有限公司等上市公司接连宣布旗下地块被收储。部分被收储的土地通过完成控规调整后再度出让，从土地端扫清建设“好房子”的障碍。
“部分房企正与地方部门积极对接土地调规，提出针对性方案，实现退地或换地，改善土储结构。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示，存量土地回购若能真正有效落地，对于拉动开发投资、缓解企业资金压力、提振市场信心作用较大。
消化存量之外，亦要优化增量，才能保持供需平衡。当前，人们对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”，满足这部分市场需求是调整增量的重要方向。
业内对此达成的共识：一是合理控制新增房地产用地供应，适度削减供地规模；二是实施预供地制度，促进地块信息的公开透明，保证土地出让充分竞争；三是在新供应地块中持续优化容积率和计容规则等出让规则，为建设“好房子”提供支持。
如此一来，供需两端协同发力，加快楼市去库存，持续修复行业信用链条，有望建立更长远的住房消费信心和更为稳定的市场向好预期。
上市房企化债之路
迎曙光
政策高频“出牌”，市场“峰回路转”，行业基本面向好，房企化债之路亦迎来曙光。
据统计，9月份以来，远洋集团控股有限公司等十余家房企公布了化债或重组方案，多家房企的化债方案获得超过三分之二债权人的通过，行业风险出清步伐正在提速。
值得关注的新变化是，过去房企的债务重组以展期为主，以时间换空间，虽有部分房企提供债转股重组方案，但整体占比不高。在新一轮债务重组中，化债策略则从原来的展期为主转向全面削债，主要通过折价赎回债券和强制转股等方式实现。
境外债重组通过后，部分房企的境内债重组取得突破性进展和创新性模式。比如，融创房地产集团有限公司（以下简称“融创”）在境内债重组方案中提及现金要约收购，计划按面值18%的价格赎回债券，这在房企境内债重组中尚属首例，与转股等其他削债方案相比，这一削债方式更为直接。
“融创此番境内债化债方案呈现多元化又兼具务实性的特征，将最大程度满足债权人的不同诉求，有多家房企均在密切观察该方案能否走得通。”严跃进表示，若其成功，将为其他多家房企化解境内债风险蹚出一条路，无疑有望提升投资者对行业风险出清的信心。
总体而言，在一系列政策“组合拳”作用下，房地产融资“白名单”扩围、10万亿元地方化债方案落地、房企化债工作取得突破性进展……2024年，房地产市场持续出现多维度积极信号，呈现止跌回稳势头。
展望未来，北京住宅房地产业商会会长黎乃超向《证券日报》记者表示，在政策强力支持与市场信心逐步回暖的双重驱动下，楼市回暖的动力已明显增强。接下来，城中村改造、城市更新等领域都孕育着巨大的发展新机遇。2025年，房地产行业有望迎来更加光明的新前景。
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