界面新闻记者 | 王婷婷
2024年，央企中海在地产界赚足了眼球。行业仍处深度调整期，中海在一线城市的多个豪宅盘频频“日光”，本就令同行们心生羡慕，现在这家房企又在楼市风向标上海登上了销冠的宝座，堪称行业最大赢家。
12月25日，上海迎来6盘齐开，最受关注的当是位于徐汇区的中海·领邸玖序，开启年内第五批次开盘。延续前几次的热销态势，此次推出的118套平均总价约4100万元的滨江大平层房源，在30分钟左右全部售罄。至此，该项目在年内实现清盘，累计销售282亿元。
当日，中海地产上海公司便对外宣布，2024年，公司在上海的总销售额突破700亿元，达到约700.11亿元，成为全国性房企在单个城市最高销售纪录的保持者。
挤下招商，夺得销冠
2024年的上海楼市，中海必定占据一席之地，从年初到年末，关注度颇高。
今年4月2日，黄浦区新天地板块的中海·顺昌玖里开盘，当日实现196.53亿元销售额，刷新全国单个楼盘的开盘销售纪录。随后，赶上徐汇滨江板块热度持续攀升，中海接连推出的中海·领邸玖序等项目也不断“日光”，到年底直接逆袭成上海楼市销售额第一。
上海中原地产资深分析师卢文曦告诉界面新闻，中海算是刚好抓住了今年上海豪宅市场销售旺盛的势头，一个位于新天地，一个是徐汇滨江，都卖得很好，对于中海的资金回款有很大的帮助。
“可以看出，中海在拿地方面会更聚焦，越是聚焦中心区的，企业的销售压力越小。”卢文曦认为，很明显中海在前期拿地方面应该是下了很大的功夫。这也是中海能够凭借少数项目跃升至上海销冠的重要原因。
在此之前的2022年-2023年，招商蛇口连续两年霸榜上海销售额第一。其中，2023年招商蛇口在上海录得销售额接近646亿元。但今年，中海一来，便是“王者回归”，前11个月，招商蛇口在上海只录得销售额256.7亿元，排行业第三，而中海已凭借573.47亿元位居第一。
在业内看来，招商蛇口虽然长期在上海深耕，但能够连续两年拿下销冠，既有自身努力和实力的成分，但也有运气的因素，毕竟这期间万科、中海、华润因为拿地围标事件而暂停了在上海拿地，为招商蛇口拿下优质地块减少了诸多阻力。
据界面新闻统计，2022年招商蛇口至少摘下10幅地块，位列上海拿地排行榜榜首。2023年，招商蛇口依然是上海土地市场的大赢家，全年单独或联合其他房企总计竞得6幅地块，总金额近200亿元。
但中海等房企的回归，让招商蛇口在上海的压力又回来了。其“上海心”正一步步由核心区域扩张到上海外环。到2024年，招商蛇口的拿地和在建项目大多分布在宝山区、松江区等非核心区域。
但中海瞄准的都是核心地块。2023年，“解禁”后的中海立马投身到上海土地市场，优质地块竞争激烈，中海多次报名竞拍终无果。
直到当年10月份，中海联合上海西岸开发以底价240.16亿元竞得上海徐汇区西岸数智中心地块，才算在上海拿地“破冰”，也即如今的中海领邸·玖序项目。
中海深知，行业大调整之际，唯有核心城市核心地块才能取胜，自2023年以来便主要聚焦于高能级城市拓储。
数据显示，2023年中海新增货值2404.2亿元，总购地金额1342.1亿元，其中四个一线城市权益购地金额占比约60%。其间，中海地产在上海、深圳、广州共摘得3宗百亿级地块，与“地王”标签深度捆绑。
2024年依然如此。在年初召开的业绩发布会上，中海地产行政总裁张智超表示，中海一直对净利润率特别看重，也是研判投资的核心指标，坚守主流城市、主流地段、主流产品的投资理念，坚守投资刻度。
这也是2024年的中海能够在上海等城市取得热销战绩的关键，而退居外环的房企如招商蛇口在上海则面临发展失利，销冠宝座只得“拱手让人”。“招商蛇口以前在市中心也有项目，但卖了之后没有迅速补货，所以今年就有些吃亏了。”一名业内人士向界面新闻表示。
勇夺地王，蓄力明年
2024年，在各大一线城市屡战屡胜的中海依然将目光放到优质热门地块，近期又在北京、深圳接连斩获3宗百亿级地块。
其中位于深圳湾后海总部基地的T107-0107地块出让总价达185.12亿元，成为年度“全国地王”，在北京则斥资近264亿元拿下两宗地块，看起来要为2025年的继续热销打下基础。
中海在销售、拿地方面的“高调”，令市场再次认识到核心板块的重要性。很快，所有房企开始围攻核心地块，土地竞拍愈发激烈，中海在上海拿地也遇阻，2024年只拿下杨浦区两宗地。
“中海很聪明，公开市场拿不到好地，还可以‘曲线救国’，比如旧改地块之类的。”上海一名业内人士告诉界面新闻，中海其实非常注重拿地，很多企业都拼不过。“招商蛇口也可以适当调整策略，往这方面投入，只看愿不愿意了。”
举例而言，去年10月在上海240.16亿元底价拿下的徐汇地块，也几乎是“内定”。2023年3月，中海董事长颜建国曾在深圳与上海市徐汇区委书记曹立强会谈，中海集团官网消息称，双方就中海在徐汇业务发展，推进相关项目合作进行深入交流。而10月份的拿地，可称之为双方合作的初步落地。
包括今年上海入市的新天地板块中海·顺昌玖里项目，也是中海在禁止上海公开拿地期间，与上海黄浦区签约的历史风貌保护及城市更新项目，总投资额高达590亿元。
可见，在当前的楼市格局下，房企不仅要有拿地的实力和运气，还要有获得地方政府认可的优势，才有机会赢得进入赛场的入场券，实现逆势突围。
不管怎样，中海今年在上海是实力与运气兼有，但2025年能否保持，面临不确定性。
“2024年上海豪宅市场的这种势头，放到2025年是否还会这么活跃，走势如何，没有任何人敢拍胸脯保证。而且市场供应还会不断增加，但高净值人群还有多少，够不够，都很难说。”卢文曦指出。
就中海而言，项目获得热销并不意味着完全胜利，接下来也面临集中交房的挑战，能否如期保质交房，都关乎着房企的品牌、实力、口碑等，也直接影响到后续其他项目的销售。
某市场业内人士表示，现今包括中海、保利、华润等央企房企也都面临口碑下滑，“华润也有维权，曾经那么好的口碑。”
比如中海在上海另一个城市更新项目中海·海上和集，位于杨浦区江浦板块，均价13.5万元/平方米，同样属于内环内项目，从2023年8月入市到现在，仍有少量房源处于续销中。而且，该项目今年因质量问题、降标等多次收到业主维权信。
一名业主告诉界面新闻，目前仍然没有什么进展，“工人似乎都回去过年了。”
不仅是上海，在全国多个城市，中海今年都存在项目维权的情况。
以位于北京石景山古城的中海长安誉为例，该项目业主表示“还没收房，就发现各种减配。”在四川成都，中海新川华府项目同样面临降质减配，业主全部拒收房。长沙今年的热销项目中海寰宇天下，业主称“高价低配，轻奢定位但是以最低配版本的建造标准。”
2025年，中海能再创造销售奇迹吗？上海的销冠之位又能否保住？开始进攻内环的招商蛇口，有没有机会实现改运？
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