楼市回稳 静待复苏

　　来源：中国经营报

　　本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

　　2024年，全国商品房销售面积、金额预计为9.7亿平方米、9.6万亿元，分别较2023年下降13%和17%。与2021年的17.94亿平方米、18.19万亿元相比近乎减半。

　　作为我国长期以来的支柱产业之一，房地产行业通过其绵长、复杂、多层次、立体化的产业链网络，深度勾连整个国民经济，对GDP增长、就业和财政收入的影响显著。

　　如今，“稳住楼市”已成行业高频词语。回顾2024年可以看到，从中央到地方，稳楼市举措密集出台。2024年9月26日，中共中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心。

　　自2024年四季度以来，核心城市已出现明显升温。12月，北京二手住房网签成交量突破2.1万套，创下了近21个月以来的最高纪录。环比11月增加了15%，同比2023年12月更是大幅增长66%。

　　市场人士认为，一线城市若能持续释放楼市企稳的积极信号，有可能带动二线城市逐步复苏，进而促进整个市场止跌回稳。

　　2024年12月，中共中央政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。

　　稳楼市政策持续加码

　　2024年，楼市成交表现随着几轮稳市场举措的适时推进而呈现季度波动。

　　一季度，受2023年之初成交基数较高，以及年初优质供应不足、购房预期尚在持续修复等因素影响，全国商品房销售面积同比下降19.4%，成交金额下降27.6%，降幅均为年内最高。

　　2024年4月30日，中共中央政治局会议强调“要持续防范化解重点领域风险，继续坚持‘因城施策’，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”，并提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。据了解，这是自2015年中央经济工作会议后，在中共中央政治局会议中再度提出房地产“去库存”政策，为市场释放了明确的政策信号。

　　5月17日，中央两次召开房地产重磅会议，随后中国人民银行发布调整住房贷款最低首付款比例以及利率政策的通知。地方层面也在持续推进稳市场政策，“以旧换新”在主要城市全面铺展开来，并开始推动一、二手房交易链条逐步恢复。

　　在“5·17”政策刺激下，北京、广州、上海、杭州、成都、西安等城市在执行“5·17”新政之后，新房项目和二手房相较之前热度有所提升，成交量短暂攀升。

　　至三季度的传统淡季时，政策作用减弱，全国商品房销售面积较二季度下降10%左右。

　　受房地产拖累，2024年前三季度，我国GDP同比增长4.8%，增速逐季放缓，经济运行面临挑战。

　　9月26日，中共中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强“稳楼市”信号。同时，会议指出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，进一步强调“去库存”。会议之后，降准、降息全面落地。

　　9月底，四大一线城市相继宣布松绑此前执行的限购政策。10月17日，中央多部委相继落地稳地产“组合拳”，明确了促进房地产市场止跌回稳的“四个取消、四个降低、两个增加”以及收储存量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策举措，市场迎来真正的政策拐点。

　　市场走出筑底曲线

　　深处一线的企业人士感受最为明显。

　　某央企北京区域营销负责人向《中国经营报》记者表示，2024年的房地产行业整体仍处于调整期。前三季度依然处于颓势，销售量价同比下降。随着“9·26”中共中央政治局会议“要促进房地产市场止跌回稳”的定调，为市场注入一定信心，四季度部分核心市场通过“以价换量”出现了一定程度的回暖。

　　从量、价看，前三季度新房市场量价齐跌，二手房市场“以价换量”，但四季度以来，核心城市呈现明显的阶段性价稳量升。

　　从成交量来看，住房和城乡建设部网签数据显示，10月份，全国新建商品房交易网签量同比增长0.9%，连续15个月下降后首次实现增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，连续8个月下降后首次实现增长。

　　11月份，中指研究院监测的全国30个主要城市的新房成交面积为1399万平方米，环比增长12.4%，同比增长20.6%。以成都、武汉为代表的二线城市，新房成交面积环比增超50%。

　　从成交价格来看，10月份全国70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有7个，比9月增加4个；二手住宅环比上涨城市有8个，比9月增加8个。11月份，一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二、三线城市环比降幅均收窄；各线城市同比降幅年内首次均收窄。新建商品住宅销售价格环比上涨的城市比10月增加10个，二手住宅环比上涨的城市比10月增加2个。

　　部分核心城市二手住宅价格改善尤为明显，率先迎来上行趋势。其中，北京二手房市场在经历了漫长的“以价换量”阶段后，随着政策持续加码，刚需客群加快入市，10月份网签17367套；11月网签达18763套，环比增长8%，同比增长49.6%，创造了近20个月以来的最高纪录，12月再创阶段性新高。同时，10月份成交价格环比上涨1%，11月份环比上涨0.9%。

　　在销售市场连续2个多月回暖之际，当年年底，核心城市土拍热度也有所升温。12月2日，位于深圳湾后海总部基地的T107-0107地块出让，起拍价就高达126.5亿元，经过295轮举牌，华润置地与中海地产联合体以185.12亿元总价竞得，溢价率达46.3%。据了解，该宗地块不仅刷新了深圳涉宅地块成交总价历史纪录，也是2024年全国成交最贵的宅地。

　　“止跌回稳”仍是首要任务

　　尽管市场已在2024年四季度出现回暖迹象，但谈及2025年市场展望时，多数从业者表示，新的一年房地产市场销售恢复仍面临诸多挑战。

　　一位房企人士用 “谨慎乐观”来表达自己的态度。“还是要抱有信心，主要是今年（2024）几个主力城市新供应地块都是压箱底的，对成交还是有一定支撑的，国家政策也是开始大力支持房地产，最大隐忧是宏观经济能否稳住，居民收入和信心能否稳住。”

　　中指研究院政策研究总监陈文静指出，近期居民置业调查数据显示，影响居民购房节奏的主要原因中，收入不稳定、房价下行预期、还贷能力担忧位居前三，仍是制约需求释放的重要因素。

　　在2024年底的全国住房城乡建设工作会议上，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”仍然是2025年工作部署的首要任务。

　　多位业内人士指出，房地产市场要实现从阶段性恢复到持续性“止跌回稳”，核心是政策要“一鼓作气”落实到位。

　　其中，需求端的主要政策包括城中村改造货币化安置和收购商品房用作保障性住房。2024年11月中旬，住建部通知明确，城中村改造的影响范围由35个核心城市扩围至近300个地级及以上城市，首批针对条件成熟项目。后续，预计一、二线城市率先受益。

　　据中指研究院测算，加快推进货币化安置100万套城中村改造，若按100平方米/套计算，可带来约1亿平方米住宅销售，对市场总量贡献约10%左右（2025年预计部分转化为实际销售）。

　　加快落实3000亿元保障性住房再贷款收储存量房，若资金完全使用，估算可撬动资金3750亿元（20%企业自有资金，80%贷款），可带动住宅销售超3600万平方米，占市场总量约4.6%。另外，增量政策中若采取“补人头”的方式加大购房补贴力度（补贴可通过“房票”形式发放，限定用于购买新房），可进一步加速市场库存去化。

　　此外，“因城施策”政策措施尚有优化空间。当前一线及热点城市二套房首付比例普遍高于15%的下限水平，北京、上海、深圳首套房贷利率与其他城市相比也还有一定下调空间。

　　从供需结构来看，上述央企负责人表示，目前供应端库存去化压力仍然较大，新开工面积持续下降。

　　需要注意的是，改善性需求已成为住房市场的重要支撑，客户由纯价格刚需进入到质优价廉型需求。

　　面对房地产供求关系的变化、行业的持续调整，过去一年，开发商在保交楼的同时，在产品上不断进化。民企龙湖集团相关负责人表示，2024年被视为“好房子”元年，房地产市场正经历深刻变革，房企将好房子作为聚焦产品力的重要抓手，以绿色、低碳、舒适、智慧的产品，满足市场对高品质住宅的迫切需求。

　　“好房子”不断放量，也有望进一步引导改善性住房需求释放，促进市场修复。“2025年将进入‘卷产品’的时代，无论是刚需还是改善，优质的产品和物业服务也将是各家房企拼刺刀的关键。”上述央企负责人说道。