万科怎么啦？

2025年1月16日晚间，一则消息如平地惊雷，炸得房地产圈一片哗然。

据媒体报道，万科执行董事、总裁、首席执行官祝九胜已于1月15日被公安机关带走。1月17日凌晨，朱九胜更新了微信朋友圈。这则朋友圈中，祝九胜转发了一则宣传泊寓短租业务的推文，并配文称“节前出差、春节团聚、节后返工、短暂过渡，选商旅短租，连住更实惠~”。

这波操作，是辟谣？还是另有深意？祝九胜的“失联”和万科经营有没有关系，万科到底怎么啦？

截至发稿，万科方面未就此事予以公开回应。

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“万科财神爷”

祝九胜是谁？

在万科又扮演着什么角色？

祝九胜，人称“九哥”，1969年出生，2003年获得中南财经政法大学经济学博士学位。在加入万科之前，祝九胜主要的工作经历是在建设银行深圳分行，历任福田支行副行长、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副行长等。

2012年，祝九胜加入万科，担任分管资金的高级副总裁。2018年1月31日，祝九胜接替郁亮，升任总裁、首席执行官。

作为万科的“财神爷”，集团的融资、还贷、现金流铺排、项目招采、成本、资金结算、付款等跟钱相关的事，都是祝九胜管的。2012年他一来万科，就把万科融资和拿地的痛苦给解决了一大半，拿地的弹药也更充裕了。

祝九胜真正进入公众视野，是在2018年。当年2月1日，深圳万科总部，郁亮、祝九胜一起迈入会场，郁亮还把镜头让给祝九胜。发布会上祝九胜话不多，但郁亮评价他是万科内部会议中观点犀利的“大炮”。

为啥选祝九胜当总裁？郁亮当时说了三点：一是祝九胜管的部门一直是最佳部门；二是他很犀利，经常发出不同意见；三是他爱读书，思考能力、总结能力和理论功底都不错。

郁亮还说，万科以现金流为基础，多亏了祝九胜的努力。祝九胜当总裁第一年，万科销售额就达到6069亿元，创下新高，同比增14.54%。不过，那年9月，郁亮就在万科南方区域季度例会上喊出“活下去”的口号。两年后的2020年，万科业绩迈上7000亿元台阶。

这些年，除了万科业绩会和股东大会，祝九胜基本不怎么在公开场合露面。偶尔几次公开交流，也是重点介绍万科跟金融机构的合作情况。

02

万科债务有多大

自2021年起，万科的销售额也跟着一路跌跌不休。

据财报显示，截至2024年9月底，万科有息负债合计3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%，看着还挺踏实。同期，万科还了197亿元公开债务，年内已无到期的境内外公开债券的包袱。

可2025年，万科将迎来偿债高峰，债务压力很大。Wind数据显示，万科一年以内到期的境内债务约326.45亿元，这数字可不轻松。

再细看，2025年万科将有10个公司债或中期票据到期，合计金额约225.23亿元，这一年，注定是万科偿债的艰难时刻。

企业的偿债能力，相当大程度上取决于现金流，房地产企业的现金流，多半取决于销售收入。

根据公开数据显示：2024年，万科累计实现合同销售面积1810.7万平方米，合同销售金额2460.2亿元。再瞧瞧2023年，累计合同销售面积2466万平方米，开发业务销售金额3761.2亿元。

一对比，2024年万科合同销售面积同比下降26.57%，合同销售金额更是下降34.59%。行业下行的寒风呼啸，自身债务压力又如巨石压顶，万科这艘大船得怎么破浪前行？

03

万科的身份

万科救不救？关键得看两大变量。

首先，大股东深圳地铁及其背后的深圳国资委，他们能不能掏出真金白银，或者祭出更厉害的招数来拉万科一把，这可是重中之重。2021年底，深圳特区建发集团（以下简称“特区建发”）大手一挥，以19.1亿港元入股华南城，成了华南城的“大掌柜”，之后两年，特区建发没少给华南城帮忙，那“入股资金+收购资产+信用背书+协助美元债展期”的救急输血包，把债权人哄得心花怒放。

可好景不长，2024年2月19日，特区建发突然宣布华南城两只票据违约，华南城二次爆雷。

再瞅瞅深圳地铁的财报，2021年净利润还有28.90亿元，可到了2022年就跌到8.66亿元，2023年更是只有7.89亿元，扣除财政补贴后，2023年实际还亏损了1.8亿元。深圳地铁一年的利润，连万科债务的零头都比不上。深圳国资委到底支不支持万科，这就成了个大大的问号。

其次，一线城市能不能再松松限购的口子，让销售端火起来，这可直接关系到万科的“钱袋子”能不能鼓起来。

因此，万科能不能被算作国有企业，这个身份归属问题，某种程度上决定了行政部门能不能给万科更多支持和背书。

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（转自：企观国资）